Lorsque vous vendez un bien immobilier, il est important de comprendre la fiscalité des plus-values immobilières afin d’anticiper la charge fiscale qui peut peser sur vos gains. En 2025, la fiscalité appliquée aux plus-values immobilières connaît des évolutions importantes. Cet article vous explique simplement les règles principales, les taux applicables, ainsi que les exonérations et abattements auxquels vous pouvez prétendre.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien immobilier, en tenant compte de certains frais (frais de notaire, travaux, etc.).

• Exemple : si vous achetez un appartement à 200 000 € en 2010 et que vous le revendez à 300 000 € en 2025, la plus-value brute est de 100 000 €.

• Cette plus-value est susceptible d’être imposée, sauf cas particulier (comme la vente de la résidence principale).

Il est important de bien calculer cette plus-value pour comprendre votre fiscalité.​

Quel est le taux d’imposition des plus-values immobilières ?

En 2025, la plus-value immobilière réalisée par un particulier est soumise à deux niveaux d’imposition :

• L’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%.

• Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) à hauteur de 17,2%.

Ainsi, le taux global d’imposition atteint 36,2% sur la plus-value réalisée. Accédez à plus de détails en cliquant ici.

Contributions exceptionnelles

Pour les plus-values supérieures à 50 000 €, une contribution additionnelle progressive s’applique, allant de 2% à 6% selon le montant de la plus-value. Cette mesure vise à taxer davantage les gros gains issus de la revente de biens immobiliers.​

Quelles sont les exonérations possibles ?

La fiscalité des plus-values immobilières prévoit plusieurs exonérations :

• La vente de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux.

• L’exonération totale intervient également après un délai de détention de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Cela signifie qu’après 22 ans de propriété, la plus-value n’est plus imposable.

• Entre 2025 et 2026, un abattement exceptionnel de 25% s’applique sur la plus-value imposable pour les ventes entre non-parents, en plus des abattements classiques liés à la durée de détention.

• Des exonérations spécifiques existent aussi selon la nature du bien, la situation du vendeur (ex-zone rurale, mutation professionnelle, etc.).​

Comment calculer la plus-value imposable ?

Le calcul est réalisé en déduisant du prix de vente :

• Le prix d’achat,

• Les frais d’acquisition (frais de notaire, commissions),

• Les coûts des travaux réalisés sous conditions,

• Les abattements applicables selon la durée de détention du bien.

Ce calcul permet d’obtenir la plus-value nette imposable sur laquelle sera appliqué le taux d’imposition global.

Impact de la réforme fiscale de 2025

La réforme fiscale entrée en vigueur en 2025 vise à simplifier la fiscalité en :

• Raccourcissant le délai d’exonération de 30 à 22 ans,

• Unifiant le régime fiscal des terrains à bâtir et des logements,

• Instaurant des incitations temporaires, comme l’abattement exceptionnel pour encourager les transactions immobilières.

Ces mesures ont pour objectif de fluidifier le marché et encourager les ventes, tout en conservant une taxation juste des gains importants.​

Que faire pour optimiser votre fiscalité ?

Pour limiter l’impact fiscal sur votre plus-value immobilière :

• Conserver toutes les factures liées aux travaux réalisés dans le bien.

• Étudier la possibilité de bénéficier de régimes d’exonération spécifiques selon votre situation personnelle.

• Planifier la vente en fonction de la durée de détention pour bénéficier de l’exonération totale.

• Consulter un professionnel fiscaliste ou un notaire pour bien comprendre votre situation et optimiser votre fiscalité.

Une bonne préparation vous permet d’optimiser vos gains nets.​

La fiscalité des plus-values immobilières en 2025 est claire mais rigoureuse, avec un taux global de 36,2% et une contribution exceptionnelle possible pour les plus grosses plus-values. Cependant, des exonérations importantes existent, notamment pour la résidence principale ou après 22 ans de détention. Connaître ces règles vous permet d’anticiper vos obligations fiscales et d’optimiser la revente de votre patrimoine immobilier.