Dans l’univers de l’investissement locatif, le cashflow est un indicateur roi. Mais derrière ce terme se cachent plusieurs réalités. Si le cashflow brut donne une première indication, c’est le cashflow net qui révèle la véritable rentabilité d’un investissement. Pour tout investisseur, novice ou aguerri, maîtriser cette notion est indispensable pour éviter les mauvaises surprises et bâtir un patrimoine pérenne. Explorons en détail ce qu’est le cashflow net et comment le calculer.
Cashflow brut vs cashflow net : une différence cruciale
La première étape est de bien distinguer ces deux concepts, souvent confondus.
Le cashflow brut : une vision incomplète
Le cashflow brut est simple à calculer :
Cashflow Brut = Loyer Mensuel – Mensualité de Crédit
C’est un indicateur rapide, mais il est trompeur. Un investissement peut afficher un cashflow brut positif tout en étant un gouffre financier une fois toutes les charges prises en compte. Il ne donne qu’une vision très partielle de la santé financière de votre opération.
Le cashflow net : la vérité du terrain
Le cashflow net, aussi appelé cashflow réel, est l’indicateur qui compte vraiment. Il représente l’argent qui reste réellement dans votre poche chaque mois, après avoir payé l’ensemble des coûts liés à votre investissement.
Cashflow Net = Loyer Mensuel – (Mensualité de Crédit + Toutes les Autres Charges)
C’est ce surplus (ou ce déficit) qui déterminera si votre investissement est autofinancé ou s’il vous coûte de l’argent chaque mois.
Le calcul détaillé du cashflow net
Pour obtenir un chiffre fiable, il faut être méthodique et inclure toutes les dépenses.
Les charges à intégrer impérativement
Voici la liste des postes de dépenses à soustraire de votre loyer pour calculer votre cashflow net :
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La mensualité de crédit : C’est souvent la charge la plus importante. Elle comprend le remboursement du capital et les intérêts d’emprunt.
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Les charges non récupérables : Ce sont les charges que vous payez en tant que propriétaire et que vous ne pouvez pas refacturer intégralement au locataire. Cela inclut :
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La taxe foncière (répartie mensuellement).
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La prime d’assurance propriétaire non-occupant (PNO).
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Les charges de copropriété si vous êtes en copropriété (hors partie récupérable).
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Les frais de gestion : Si vous passez par une agence immobilière pour gérer le bien, ses honoraires (généralement un pourcentage du loyer) sont une charge.
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La provision pour travaux et vacance locative : C’est la clé de la pérennité ! Il est impératif de provisionner chaque mois :
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Une somme pour les futurs travaux (entretien, réparations imprévues).
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Une somme pour couvrir les périodes de vacance locative entre deux locataires.
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Un exemple concret de calcul
Prenons l’exemple d’un appartement dont le loyer mensuel est de 700 €.
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Mensualité de crédit : 450 €
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Taxe foncière : 80 €/mois (960 €/an)
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Assurance PNO : 15 €/mois
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Charges de copropriété (part non récupérable) : 40 €/mois
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Provision travaux/vacance (estimation 8% du loyer) : 56 €/mois
Cashflow Net = 700 – (450 + 80 + 15 + 40 + 56) = 700 – 641 = +59 €/mois
Dans cet exemple, l’investissement dégage un cashflow net positif de 59 €. C’est faible, mais c’est positif. Sans la provision pour travaux, l’investissement semblerait bien plus rentable, mais de manière irréaliste. Découvrez les informations complètes en cliquant ici.
L’impact de la fiscalité sur le cashflow net
Le calcul ci-dessus donne le cashflow net avant impôt. Pour connaître l’argent qui arrive vraiment sur votre compte, il faut considérer l’impôt sur le revenu.
Le cashflow net après impôt
Vos revenus locatifs sont imposables. Vous devez donc payer l’impôt sur le bénéfice foncier que vous réalisez. Le cashflow net après impôt est le véritable indicateur de votre enrichissement.
Cashflow Net Après Impôt = Cashflow Net Avant Impôt – (Impôt sur le Revenu dû)
L’impact fiscal varie grandement selon votre statut (location nue, LMNP) et votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI). En LMNP avec amortissement, il est possible d’avoir un cashflow net avant impôt positif mais un résultat fiscal négatif, et donc de ne pas payer d’impôt.
Pourquoi le cashflow net est-il si important ?
Un cashflow net positif est le socle d’une stratégie patrimoniale saine.
La tranquillité d’esprit
Un investissement autofinancé ne vous coûte rien. En cas de vacance locative ou de dépense imprévue (panne de chaudière), le surplus mensuel accumulé sert de matelas de sécurité. Vous n’avez pas à puiser dans votre épargne personnelle.
L’effet boule de neige
Le cashflow net positif vous permet d’épargner pour constituer l’apport de votre prochain investissement. C’est le principe de l’effet de levier : un bien finance le suivant, permettant d’accélérer la constitution de son patrimoine sans grever ses finances personnelles.
la clé d’un investissement réussi
Comprendre et calculer le cashflow net n’est pas une option, c’est une nécessité. C’est lui qui vous dira si votre projet est économiquement viable sur le long terme.
Négliger cet indicateur, c’est risquer de se retrouver avec un bien qui, malgré des loyers perçus, assèche votre trésorerie mois après mois. Prenez toujours le temps de lister toutes les charges, y compris les provisions, et d’étudier l’impact fiscal. Un investissement avec un cashflow net positif, même modeste, est toujours préférable à un investissement à la rentabilité apparente élevée mais au cashflow négatif. C’est la garantie de dormir sur vos deux oreilles et de bâtir un patrimoine solide.
